Pour obtenir un complément de revenus, certains propriétaires s’interrogent sur la mise en location de leur logement sur des plateformes comme Airbnb. Bien que cette pratique présente de nombreux avantages, la location en « meublé de tourisme » requiert une attention particulière à certains points avant de se lancer.
La location via des plateformes telles qu’Airbnb, Booking ou Abritel correspond à de la location meublée saisonnière d’un logement, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, pour une courte durée.
En règle générale, pour une location saisonnière classique, il est nécessaire de rédiger un bail incluant des éléments précis tels que la description du lieu, les équipements disponibles, le montant de la location, le dépôt de garantie, les dates d’arrivée et de départ, la taxe de séjour éventuellement applicable, et le versement d’arrhes ou d’un acompte. Cependant, certaines plateformes comme Airbnb et Booking intègrent ces éléments dans leurs conditions d’utilisation, rendant la rédaction d’un contrat superflue. À l’inverse, Abritel fournit aux locataires un contrat de bail.
Comment louer son logement en location saisonnière ?
Avant de mettre en location son bien, certaines formalités doivent être respectées. Comme l’explique Me Christelle BOUBETA, notaire chez Notaires Office : « Si c’est une résidence secondaire, il faut absolument se renseigner en mairie, car certaines interdisent la location de type Airbnb. Si c’est un appartement, il faut bien vérifier le règlement de copropriété, car certains peuvent interdire la location saisonnière. »
De son côté, Me Sonia Debladis, notaire chez Notaires Office, explique : « Pour la résidence principale, la location saisonnière est limitée à 120 nuitées par an. Cependant, à partir de 2025, certaines communes ont la possibilité de réduire cette durée maximale à 90 jours par an. Il est donc crucial de se renseigner auprès de sa mairie pour connaître la réglementation applicable. »
Dans les grandes villes de plus de 200 000 habitants, un enregistrement auprès de la mairie est obligatoire pour obtenir un numéro d’identification unique. Toutefois, certaines communes plus petites situées en zones tendues peuvent également imposer cette démarche. Cela implique souvent un changement d’usage du bien immobilier (passage d’un usage d’habitation à un usage commercial).
Enfin, les revenus générés par la location en meublé de tourisme doivent être déclarés à l’administration fiscale dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). « D’ailleurs, les plateformes de location saisonnière ont désormais l’obligation de transmettre à l’administration fiscale les informations relatives aux locations effectuées. Les communes peuvent également leur demander la liste des logements loués sur leur territoire et le nombre de jours de location par an. », souligne Me Sonia Debladis.
Un encadrement renforcé avec la loi Le Meur
Adoptée en 2024, la loi Le Meur vise à mieux encadrer la location saisonnière afin de lutter contre la pénurie de logements disponibles à l’année et de limiter la transformation de logements d’habitation en locations touristiques.
Elle instaure une procédure d’enregistrement unique en mairie pour tous les propriétaires de meublés de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire et ce, quelle que soit la commune. Cette mesure entrera en vigueur au plus tard le 20 mai 2026.
Par ailleurs, les communes peuvent, dans certaines situations, intégrer des mesures de régulation des meublés touristiques dans leur plan local d’urbanisme.
Enfin, la loi renforce les exigences en matière de performance énergétique. Ainsi, à partir de 2034, toutes les locations meublées devront présenter un DPE classé entre A et D pour pouvoir être mises en location. Dès 2025, tout nouveau meublé soumis à une autorisation de changement d’usage d’habitation doit avoir un DPE classé au minimum F.
Avantages et inconvénients de la location sur Airbnb
La location sur Airbnb offre plusieurs avantages, comme l’évoque Me Debladis : « Tous les paiements se font directement sur la plateforme, cela évite les impayés de loyer. Il est également possible de choisir son locataire en échangeant avec lui sur le site, de connaître les raisons de sa demande de location, de consulter sa notation sur la plateforme… Cela a un côté rassurant pour le propriétaire. »
Cependant, ces avantages s’accompagnent de frais qui peuvent affecter la rentabilité financière du projet. Comme le précise Me Christelle BOUBETA : « Ces frais peuvent représenter entre 3 et 14% d’après mes recherches. Si l’on passe par une conciergerie, cela peut même atteindre 30 %. »
Astuce : passer d’un bail saisonnier au bail mobilité
Avec les contraintes réglementaires croissantes, il peut être intéressant d’opter pour un bail mobilité, qui permet de louer un bien meublé pour 1 à 10 mois. Me Sonia Debladis précise : « C’est surtout réservé aux étudiants, stagiaires, personnes en formation professionnelle. L’avantage, c’est qu’on peut aussi louer de cette manière avec Airbnb en mettant des plages de réservation d’au moins 1 mois. ».
Attention à la TVA !
Les locations meublées sans prestations parahôtelières sont exonérées de TVA, sans possibilité d’option. En revanche, les locations meublées avec prestations parahôtelières (ménage, petit-déjeuner, accueil, fourniture du linge) sont soumises à la TVA de plein droit, sauf si leurs recettes restent en dessous d’un certain seuil : c’est ce qu’on appelle la franchise en base de TVA.
À compter du 1er juin 2025, les seuils de cette franchise évoluent. Certains propriétaires, jusqu’ici non concernés, pourraient ainsi devenir assujettis à la TVA sur leurs revenus de location saisonnière. Il est donc essentiel de bien anticiper ces changements et de vérifier si votre activité entre dans ce nouveau cadre fiscal.
Pour plus d’informations, consultez l’article « Location meublée et franchise en base de TVA : du changement à compter du 1er juin 2025 ! ».
Pour plus d’informations sur la fiscalité applicable à la location meublée, consultez l’article « Location meublée : tout savoir sur le mobilier, le bail, la fiscalité…
A RETENIR : votre notaire, spécialiste du droit immobilier, est le bon interlocuteur pour la mise en location saisonnière d’un logement. Son premier réflexe sera de vérifier le règlement de copropriété pour les appartements et/ou de regarder la réglementation en vigueur sur la commune où s’effectue la location. Ensuite, au-delà du conseil concernant les différentes contraintes réglementaires, votre notaire vous accompagnera sur le plan fiscal de l’opération.
