Lorsqu’on est propriétaire d’un bien locatif, on se dirige très fréquemment vers la mise en place d’un bail classique, rédigé par une agence immobilière. Le notaire peut aussi intervenir dans la rédaction du contrat de location, ce qui présente plusieurs avantages.
Souvent méconnu, le bail notarié offre une protection supplémentaire au bail traditionnel. C’est ce qu’explique Me Stéphane Dablemont, notaire chez Notaires Office : « Les bailleurs ne connaissent pas l’attrait du bail notarié : c’est un juriste qui va le mettre en œuvre, il va veiller au respect de toutes les formes et à la légalité du contrat, aux spécificités. »
Le bail notarié : un contrat qui protège
En matière de location de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, le contrat de location doit être écrit. Il est établi en au moins 2 exemplaires datés et signés par le propriétaire et le ou les locataires. Il doit comporter un certain nombre d’informations fixées par la loi.
Le notaire peut intervenir et rédiger le bail ; il s’agit dans ce cas d’un bail notarié. Son intervention n’est toutefois obligatoire que lorsque le bail a une durée initiale supérieure à 12 ans. Un tel contrat doit être publié au service de la publicité foncière.
Quels sont les avantages d’un bail notarié ?
Le bail notarié est le gage d’une convention équilibrée, qui tient compte à la fois des intérêts du locataire et du bailleur. L’intervention du notaire permet d’assurer la conformité du bail avec les lois en vigueur, dont la violation entraîne parfois la nullité du contrat. Le bail notarié a force probante, c’est-à-dire qu’il ne peut être contesté.
Le principal atout du bail notarié est donc qu’il est revêtu de la force exécutoire, comme tout acte authentique.
Cela permet au propriétaire, en cas de défaillance du locataire, d’obtenir l’exécution forcée du paiement du loyer, tout comme s’il s’agissait d’une décision de justice. Il peut ainsi contacter un huissier de justice et procéder par son intermédiaire à des mesures de saisies (notamment sur salaires, sur des comptes en banque ou sur des meubles). En cas d’impayés, le bailleur gagne ainsi un temps précieux.
C’est tout l’intérêt de ce type de bail, comme l’argumente Me Stéphane Dablemont : « Pour un bail qui ne serait pas notarié mais sous-seing privé, classique : il faudra en cas de non-paiement des loyers aller porter sa demande devant le juge pour avoir une autorisation de poursuite. »
Quel est le prix d’un bail notarié ?
Très souvent, un bail est rédigé par une agence immobilière, ce qui engendrera des frais. Me Stéphane Dablemont précise : « En matière de baux d’habitation, il y a une réglementation qui fixe les honoraires, que ce soit sur le bail produit par une agence ou un bail notarié, il y aura des coûts réglementés. »
Me Yvan Éon, notaire chez Notaires Office, fait le distinguo entre les deux solutions : « D’un côté, les frais d’agence correspondent souvent à 1 mois de loyer, alors que les émoluments relatifs à un bail notarié sont tarifés et représentent un demi-mois de loyer ! ». A cette base, tarifée, peuvent se rajouter les frais d’établissement de l’état des lieux si les parties souhaitent qu’il soit dressé par le notaire.
Comme dans le cas d’une location avec un bail classique, les frais d’établissement du bail notarié sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
A RETENIR : le bail notarié permet d’avoir une efficacité, avec cette force exécutoire, dans les délais de recouvrement car il n’y aura pas besoin de faire une demande préalable au juge. Spécialiste du droit immobilier, le notaire vous encourage à le consulter pour mettre en place ce type de contrat qui vous sécurise en cas de location d’un bien. A noter que le bail notarié ne dispense pas le propriétaire d’engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion de son locataire.
